主要的住房成本消耗了全国平均工资的32%,达到15年来的最高水平;随着利率上升超过物价下跌,需要拥有的工资比例急剧上升;
加州欧文。,2022年12月22日/价值/——ATTOM的首席策展人房地产数据今天发布的《2022年第四季度美国家庭负担能力报告》显示,与全国99%的县的历史平均水平相比,2022年第四季度中位价格的单户住宅和公寓的可负担性较低,有足够的数据可供分析,远高于2021年第四季度68%的县的可负担性较低。
该报告进一步显示,本季度全国典型主要住房支出所需的平均工资比例已上升至32.3%。这个数字被认为是传统贷款标准无法承受的,从今年第三季度的29.6%和一年前的23.8%上升。目前,该指数处于2007年以来的最高点。
由于美国住房抵押贷款利率上升,人们的负担能力恶化,这抵消了工资上涨和最近房价下跌带来的好处。2022年更高的贷款利率推高了本季度中位价房屋的主要拥有成本,尽管全国单户住宅和公寓的中位价在夏季下跌4%后,本季度下降了3%。但较低的价格和平均工资1%的增长不足以弥补抵押贷款支付增加的影响。
他说:“潜在的购房者,尤其是首次购房者,似乎不会有喘息的机会Rick Sharga他是ATTOM负责市场情报的执行副总裁。“在过去的两年里,房价以两位数的速度上涨,在一些市场每年上涨15%到20%。现在,一些市场的房价已经趋于稳定,甚至出现了下跌,购房者面临的抵押贷款利率已经翻了一番,这使得买房变得更加难以负担。”
该报告通过计算中等价位单户住宅每月主要住房支出(包括抵押贷款、财产税和保险)所需的收入来确定平均工薪阶层的负担能力,假设首付为20%,“前端”债务与收入比最高为28%。然后将所需收入与劳工统计局的年化平均周薪数据进行比较(见下文的完整方法)。
与历史水平相比,2022年第四季度分析的581个县中,有577个县的房价中位数比过去更难以承受。最新的数字比2022年第三季度的572个县略有增加。但这一数字远高于2021年第四季度的393家,而两年前只有181家,不到三分之一。
与此同时,根据28%的贷款指导方针,报告中581个县中有427个县(约四分之三)在2022年第四季度,普通工薪阶层无法负担典型住房的主要购房费用。第四季度负担不起的人口最多的县是洛杉矶县,加州;马里科帕县(凤凰城),阿兹;圣地亚哥县,加州;奥兰治县,加利福尼亚州(外洛杉矶),国王郡(布鲁克林),纽约。
2022年第四季度,在181个县中,普通当地工人仍能负担得起中等价位房屋的主要费用,其中人口最多的是库克县(芝加哥), IL);哈里斯县(休斯顿), TX;韦恩县(底特律),心肌梗死;费城县,宾夕法尼亚州,凯霍加县(克利夫兰),哦。
利率今年已经翻了一倍多,达到近7%,通货膨胀率仍接近40年来的高点,股市也在下跌。在经历了10年的上涨之后,所有这些因素都帮助压低了价格。目前,房价的下跌幅度还不足以弥补抵押贷款成本的上升。但如果抵押贷款利率上升放缓或房价进一步下跌,购房者的负担能力可能会回升。
沙尔加补充说:“随着我们进入2023年,有一种情况是,人们的负担能力会提高。”“工资增长继续强劲;房价似乎已经企稳,甚至略有下降;抵押贷款利率可能已经达到了这个周期的峰值,明年可能会逐渐下降。如果这些条件保持不变,那么对许多潜在买家来说,他们的负担能力要光明得多。”
美国三分之二地区的房价仍按年上涨至少5%,但多数地区的房价环比下跌
尽管最近美国房地产市场有所下滑,但在报告中包括的581个县中,有361个县的2022年第四季度单户住宅和公寓价格中位数仍比2021年第四季度上涨至少5%,占63%。然而,从第三季度到第四季度,其中463个县(80%)的典型价值有所下降。这导致全国房价中位数从去年的6.9%下降了3%335000美元在2022年第三季度325000美元在第四节。现在的中位数比2008年的峰值下降了6.9%349000美元今年第二季度。
该研究分析了2022年第四季度人口至少10万、单户住宅和公寓销售至少50套的县的数据。
在报告中人口至少为100万的48个县中,2022年第四季度销售价格中位数同比涨幅最大的是洛杉矶科林县(普莱诺德克萨斯州(上涨34%);希尔斯伯勒县(坦帕), FL(上涨18%);佛罗里达州迈阿密戴德县(增长17%);密苏里州圣路易斯县(增长16%)和棕榈滩县(西棕榈滩佛罗里达州(上涨16%)。
在2022年第四季度,人口至少100万的县,房价中位数同比下降最多费城县,宾夕法尼亚州(下降13%);纽约县(曼哈顿纽约(下跌4%);火奴鲁鲁县,HI(下降4%);布朗克斯县,纽约(下跌1%)和圣克拉拉县(圣荷西),加州(下跌1%)。
在大多数市场,年价格涨幅仍超过工资涨幅
在该报告分析的581个县中,有327个县(56%)的年房价涨幅超过了2022年第四季度的周年化工资涨幅。但这比今年第三季度分析的84%的县有所下降。物价涨幅超过工资涨幅的最新群体包括国王郡(布鲁克林),纽约;佛罗里达州迈阿密戴德县;达拉斯县,德克萨斯州;皇后区,纽约,克拉克郡(拉斯维加斯), NV。
报告中有254个县(44%)的平均年化工资增长率超过了2022年第四季度房价的同比涨幅。这比今年第三季度分析的16%的县有所上升。工资上涨快于物价上涨的最新群体包括洛杉矶县,加州;库克县, (芝加哥), IL);哈里斯县(休斯顿), TX;马里科帕县(凤凰城)、AZ和圣地亚哥县,加州。
在美国,拥有住房所需的工资比例在增加,全国四分之三的地区超过了28%的基准
随着抵押贷款利率上升到接近7%,在分析的581个县中,从2022年第三季度到第四季度,97%的县用于购买中等价位的独栋住宅和公寓的主要支出占当地平均工资的比例有所增加,这有助于推高全国的支出与工资比率。现在所需的贷款金额超过了427个县28%的贷款指导标准,假设首付比例为20%,约占这些县的四分之三。这一数字高于2022年第三季度的388个县,即三分之二,高于去年第四季度的246个县,即不到一半。
主要所有权费用所需的当地平均工资比例季度增幅最大的县是圣克鲁斯县,加州(从2022年第三季度的105.3%上升到2022年第四季度的124.7%);毛伊县,HI(从89.5%上升到104.3%);博福特县(希尔顿黑德,南卡罗来纳州(从54.2%上升到68.9%);加勒廷县(波兹曼),MT(从54.5%上升到67.3%)和弗吉尼亚州亚历山大市县(外部)华盛顿特区)(从42.8%上升到55.2%)。
那些要求工资比例最大的是圣克鲁斯县,加州(购买一套独栋住宅需要年化周薪的124.7%);国王郡(布鲁克林),纽约(114.6%);加州马林县(外旧金山) (109.6%);毛伊县,HI(104.3%)和圣路易斯奥比斯波,加州(外贝克斯菲尔德)(94.2%)。
除了金斯县,纽约州在美国,2022年第四季度,人口至少100万、主要所有权支出通常超过当地平均工资28%的县包括在内皇后区,纽约(82.7%);奥兰治县,加利福尼亚州(外洛杉矶) (82%);阿拉米达县(奥克兰), CA(74.8%)和拿骚(长岛),纽约(72%)。
在今年第四季度,购买中等价位住房所需的当地平均工资比例最小的县是梅肯(迪凯特), IL(购买房屋所需的年化周薪的12%);宾夕法尼亚州斯库尔基尔县(外艾伦镇12.8%);伊利诺伊州皮奥里亚县(13.5%);圣劳伦斯县,纽约州(北锡拉丘兹)(13.6%)和宾夕法尼亚州坎布里亚县(东匹兹堡(14.1%)。
2022年第四季度,人口至少为100万的县,主要所有权支出通常低于当地平均工资的28%韦恩县, (底特律), MI (16.9%);费城县,宾夕法尼亚州(18.2%);凯霍加县(克利夫兰)、OH (19.7%);阿勒格尼县(匹兹堡), PA(20.7%)和密苏里州圣路易斯县(24.1%)。
年薪超过75000美元需要在一半的市场上负担得起典型的住房
随着负担能力的下降,每年的工资超过75000美元在报告中列出的581个市场中,有291个市场(占50%)需要支付2022年第四季度购买的中等价位房屋的主要费用。
要想再次买得起普通住房,年薪最高的前25位都在东海岸或西海岸,排名靠前的是加州圣马特奥县(外旧金山), CA(367563美元);纽约县(曼哈顿),纽约(364861美元);马林县(外旧金山), CA(349140美元);旧金山县,加州(327634美元)和圣克拉拉县(圣荷西), CA(322775美元)。
在2022年第四季度,购买一套中等价位住房所需的最低年薪是多少宾夕法尼亚州坎布里亚县(东匹兹堡)(22502美元);宾夕法尼亚州斯库尔基尔县(外艾伦镇)(22974美元);圣劳伦斯县,纽约州(北锡拉丘兹)(26714美元);梅肯(迪凯特),(26788美元)及比布县(梅肯),遗传算法(27332美元)。
历史负担能力继续下降,几乎所有县都在下降
在分析的581个县中,99%的县在2022年第四季度的负担能力低于其历史负担能力平均水平。这几乎与2022年第三季度的98%持平,但高于一年前的68%。在这些县中,97%的历史指数出现恶化,推动全国指数降至2007年第二季度以来的最低点,当时正值经济萎缩,也就是所谓的“大衰退”袭来。
人口至少为100万的县,其负担能力低于其历史平均水平(指数低于100被认为低于历史平均水平),包括科林县(普莱诺), TX(指数为50);希尔斯伯勒县(坦帕), fl (55);韦恩县(底特律), mi (55);梅克伦堡县(夏洛特), NC(56)和马里科帕县(凤凰城), az(56)。
2022年第四季度负担能力指数最差的县是Rankin县(外杰克逊), MS(指数为44);克莱顿县,佐治亚州(外亚特兰大) (45);杰克逊县,密西西比州(外移动,艾尔。) (48);本顿县(Kennewick), WA(48)和牛顿县,GA(外亚特兰大)(49)。
在人口超过100万的县中,从2022年第三季度到2022年第四季度,负担能力指数下降幅度最大的县是科林县(普莱诺)、德州(下跌20%);密苏里州圣路易斯县(下降13%);佛罗里达州迈阿密戴德县(下降12%);阿拉米达县(奥克兰), CA(下跌12%)和富尔顿县(亚特兰大)、乔治亚州(下跌11%)。
报告的方法
ATTOM美国住房负担能力指数分析了由ATTOM收集的公开记录的销售契约数据得出的房价中位数和来自美国联邦调查局的平均工资数据美国劳工统计局在2022年第四季度,美国581个县的总人口为2.578亿。可负担性指数是根据平均工资支付主要费用所需的百分比,以30年固定利率抵押贷款和20%的首付购买中等价格的房屋。这些费用包括财产税、房屋保险、抵押贷款支付和抵押贷款保险。平均30年期固定利率房地美初级抵押贷款市场调查用来计算月供。
该报告通过计算中等价位房屋的主要住房支出所需的收入来确定平均工薪阶层的负担能力,假设贷款为购买价格的80%,“前端”债务与收入比率最高为28%。例如,全国房价中位数为325000美元2022年第四季度要求年薪为80142美元。这是基于a的65000美元首付款260000美元贷款和每月支出不超过28%的门槛,这意味着工薪阶层在抵押贷款、财产税和保险上的支出不会超过其收入的28%。那所需要的收入比69381美元这是根据美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)提供的最新平均周薪数据得出的,这使得全国范围内的中等价位房屋对普通工人来说是负担不起的。
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